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机构:房地产并购加速行业整合 优选头部物管公司

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  2021年是碧服的丰收年,年内收购彩生活的邻里乐、富力及蓝光嘉宝,在管规模增长同比上升101%至8.2亿平米。整体而言,2021 年亦是物管板块的并购大年,根据非完全统计数据,年内物管业并购超过70宗,交易金额超过330亿元,是过去几年并购金额的总和。刚踏入2022年,民企纷纷出来为债务要约展期、出售资产套现,融创更是于短时间内再度以较低价格配股融资,可见民企融资压力仍在。考虑到地产公司的流动性危机,我们认为出售旗下物管公司的大型并购案将在2022年持续下去,建议继续关注头部或国企背景之物管公司以受惠行业整合的红利。

主要内容

  碧服丰收年。根据克而瑞数据,2021年百强物管公司排名首50位的总在管面积约84.3亿平米,比2020年首50位的总在管规模上升28.3%。排名首50 位之物管公司的合约面积约128.9 亿平米,比2020 年首50 位的总合约面积上升33.2%。在管规模排名首五位依次序为碧服(6098.HK)、万物云、雅生活(3319.HK)、保利物业(6049.HK)及恒大物业(6666.HK),除了保利物业从第六位上升至第四位,其余四家公司保持五强地位。碧服是2021 年的大赢家,年内共花180 亿元收购彩生活的邻里乐、富力及蓝光嘉宝,在管规模增长同比上升101%至 8.2 亿平米。

  行业内卷情况加剧。2021年是并购大年,根据非完全统计数据,年内物管业并购超过70宗,交易金额超过330亿元,是过去几年并购金额的总和。过去较大型的收购案,如彩生活收购万象美、雅生活收购中民物业、融创服务收购开元物业、碧服收购满国康洁等,金额都在15-25 亿元之间。然而2021 年,作价10 亿元以上的并购案就近10 宗,其中碧服收购蓝光嘉宝、富力物业,还有万物云以股权置换阳光智博单宗金额就是50 亿元以上。近期较大型的并购案为华润万象(1209.HK)疑以10 亿元收购禹洲地产的住宅物管业务。考虑到地产公司的流动性危机,我们认为出售旗下物管公司的大型并购案将在2022年持续下去。

  民企融资压力仍在。据我们统计,于首季度到期的境外债约154亿美元。部分房企如禹洲、大发等已发出债务展期要约,雅居乐、世茂在出售项目资产套现。融创进行先旧后新配售以筹集约45亿港元的资金,配售价为每股10 港元,对比前一天收盘价折让15%,股份摊薄效应约8.3%。融创去年11 月刚配售集资50.8亿港元,加上出售融创服务旧股及贝壳股份和股东贷款,未计本次配售,融创在去年已获资金约155亿元,在基本上全覆盖2022 年美元公募贷的前题下,公司在短时间内再度以较低价格来作资本融资,反映公司管理层对于2022 年环境仍然是不乐观。

  优选龙头受惠行业整合。考虑到一、二月为债务集中到期的时间,对行业尤其是民企仍存在压力,物管业务属相对优质的资产,我们预期更多物管并购将会出现,建议继续关注头部物管公司。

  风险提示:i) 地产政策不确定性;ii)关联房企融资难度增加

(文章来源:安信国际)

文章来源:安信国际

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