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供需规模双降 上半年全国土地市场分化明显

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  各方微妙“博弈”下,今年上半年全国土地市场呈现出“量缩质升”态势。

  一方面,日趋友好的土拍规则以及溢价控制下,房企拿地仍偏谨慎。多方数据显示,今年上半年全国土地市场供应与成交规模均出现明显下降,溢价率与流拍率等指标明显差于去年同期,市场热度仍未完全修复。

  中指研究院数据显示,今年上半年,全国300城共推出住宅用地规划建筑面积2.8亿平方米,同比下降44.3%;成交规划建筑面积1.9亿平方米,同比下降55.6%。

  另一方面,由于供地质量普遍提升,今年上半年全国重点监测城市成交楼面价呈现上升趋势,仅次于去年上半年,创下近10年来半年度成交楼面价次新高。不同能级城市间土地市场热度分化明显,一线、二线土地成交规模降幅较小,成交楼面价涨幅则较明显,溢价率等市场热度指标也优于三四线城市。

  诸葛找房数据显示,今年上半年一线城市平均溢价率为3.73%,较去年下半年上升0.14个百分点;二线城市平均溢价率为4.83%,较去年下半年上升1.71个百分点;三四线城市平均溢价率为4.26%,较去年下半年下降2.89个百分点。

  供需双降

  实际上,自去年下半年以来,重点城市土地供应规则与质量等方面已对企业端出现边际改善。今年上半年这一趋势得以延续,供应缩量、质量提升、规则放松以及溢价让利等渐成各地土地供应的重要特征。

  同时,房企拿地仍持谨慎态度,多方数据显示,上半年土地市场供应与成交规模同比环比均呈现明显下降。

  诸葛找房数据显示,今年上半年全国重点城市土地供应规划建筑面积29769.71万平方米,较去年同期下降45.63%;成交规划建筑面积18071.96万平方米,较去年同期下降60.82%。

  克而瑞数据则显示,今年上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为4.1亿平方米,较去年上半年同期下降55%,较去年下半年下降68%。

  诸葛找房方面分析认为,今年上半年,“两集中”政策继续深化落实,城市错峰开展土地出让,加之今年青岛、武汉等城市增加供应批次,部分地区疫情反弹等因素,导致土地市场整体供需量呈现下滑态势。

  市场热度方面,今年上半年土地市场低溢价与高流拍现象仍存,市场热度仍未明显恢复。

  克而瑞数据显示,今年上半年重点监测城市土地市场整体溢价率进一步下降至4.3%,较去年上半年下降12个百分点,较去年下半年也有0.6个百分点的降幅;各月流拍率则维持在11%至23%之间,较去年上半年各月均在11%以下出现明显上升,较去年下半年多在20%以上则出现明显改善。

  “上半年房企销售端、融资端未见明显改善,资金压力犹存,土地市场难获溢价空间。”诸葛找房方面分析认为,市场环境偏紧张之下,房地产市场逐步从扩模到精钻方向转移,房企在地块的选择上愈加谨慎严苛,地块升值与产值能力是房企更为看中的,因此,部分优势偏弱的地块也难免流拍。

  市场分化明显

  从流拍率等指标以及首批集中供地情况来看,上半年土地市场亦出现回稳信号。

  诸葛找房数据显示,今年首批集中供地的溢价率、流拍率均呈现向好态势,分别较去年第三批次上升1.85个百分点、下降9.42个百分点;对比去年第三批次集中供地溢价情况,今年首批集中供地中超八成城市溢价率出现上升。

  同时,由于多地集中供地降低门槛,叠加今年楼市政策端接连释放改善信号,民营房企参与度有所提升。诸葛找房数据显示,今年首批拿地金额TOP20房企中民营房企有8家,较去年第三批次增加2家。

  从全国重点城市来看,今年上半年土地流拍率较去年下半年也有所趋稳,基本维持在了20%以下的水平。克而瑞数据显示,今年除1月份因去年末三四线供地较多,流拍率推升至23%之外,其余各月的土地流拍率均低于20%。

  “今年首批集中供地共成交397宗,总成交率84.65%,流拍及撤牌地块72宗,流拍地块占比较去年第三批次集中供地明显减少。”中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞表示,受城市供应端影响,22城首批次成交规划建筑面积3907万平方米,较去年首批次减少6628万平方米,同比降低62.9%;较去年三批次减少2058万平方米,降低34.5%。成交出让金4969亿元,较去年三批次减少908亿元,占去年全年成交的21.9%。

  首批集中供地中各城市热度分化较为明显,深圳、合肥、厦门等城市溢价率等指标表现亮眼,部分城市则出现“零溢价”。

  同时,从各机构全国重点监测城市情况来看,不同等级城市以及区域间市场分化也较明显。

  克而瑞数据显示,今年上半年一线、二线城市平均溢价率分别为4%和4.5%,分别较去年下半年上涨0.9和1.5个百分点;三四线城市平均溢价率则为4.3%,同比下降15.8个百分点,环比下降2.2个百分点。

  诸葛找房方面分析认为,一线、二线溢价率水平均呈现上扬趋势,主要原因在于,去年下半年,土拍规则严苛,房企拿地压力较大。今年上半年,部分城市放宽土拍规则,房企对一线、二线拿地意愿稍有提升,但整体来看,上半年仍处于历史低溢价成交局面,不及去年上半年的水平。

(文章来源:中国经营网)

文章来源:中国经营网

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