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启动境外债务重组 龙光静候微光

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  绝不“躺平”。

  龙光董事会主席纪海鹏,是“很重视”资本市场的。

  龙光顺风顺水的日子里,纪海鹏十分看重市值与股价这两项指标。彼时龙光经常对外释放利好以提振股价,例如利润水平名列房企前茅、财务杠杆控制得当,又如优质土储成长可期。

  不得不说,龙光的手法快稳准,迎合了资本市场当时的偏好。其市值也乘风而上,一度到了800亿港元的关口之前。股价推涨的同时,紧握龙光过半股权的纪海鹏家族身家也随之暴涨,那时候龙光上下士气高涨、干劲十足。

  然而这一切,随着龙光陷入流动性问题且股票停牌戛然而止。过去这几个月,龙光从民营房企“模范生”到出险房企的一员再到发布债务重组的消息,业界虽早已有预期,却未免扼腕。

  去年在市场环境骤冷之际,纪海鹏还曾自信,龙光能是笑到最后的民营房企之一。

  回溯过往,龙光行至今时今日,不能完全归咎于行业环境的变化。在今年年初两度“澄而不清”,纪海鹏或许也并未料到他已透支了资本市场的信心。

  过去的倚重,在此时站到了对立面。转折由此而至。

  来迟而终至

  延宕了数月,这一天终于还是来了。

  2022年8月7日,龙光集团公告称,其将暂停支付2026年到期的4.7%优先票据、2025年到期的4.25%优先票据、2028年到期的4.5%优先票据、2025年到期的5.75%优先票据、2023年到期的6.5%优先票据的到期利息,五笔境外债总额接近17亿美元。

  龙光暂停付息,对于资本市场来说一点都不意外。今年3月,龙光推动两只境内债展期并获得成功之时,它的流动性压力已可见一斑,投资者与债权人也早就对境外债的处置有预期。

  宣布暂停付息的同时,龙光也表示将启动全面的境外债务管理。

  在公告中,龙光指出,其正致力于履行应有的财务承担,由此必须通过对其境外债务的整体管理(整体债务管理方案),以实现对龙光业务和运营至关重要、更稳定的资本结构。

  龙光为此委任海通国际证券为其财务顾问并评估其资本结构,且探讨所有可行的整体债务管理方案。此外,龙光也委任了盛德律师事务所为其法律顾问以支持这项工作。

  龙光方面告诉21世纪经济报道记者,提出进行整体境外债务管理,目的是公平对待所有投资人,有效解决境外债务压力,让公司有更多精力聚焦运营。最大限度挖掘运营的潜能、稳定经营,更好保护投资人以及利益相关方的权益。

  龙光方面还认为,主动推出整体境外债务管理,是公平对待所有投资人的体现,代表其绝不“躺平”的决心。

  龙光并不是第一家拟提出境外债务整体管理方案的出险房企。此前世茂、正荣、富力和佳兆业等也有尝试,只是成功者寥寥。

  一位境外投行机构的人士在接受21世纪经济报道记者采访时分析认为,境外债务重组是博弈的过程,具体要看债权人的预期以及公司的偿债意愿等因素。“投资者现在信心和预期都不高的,你稍微有点诚意,谈成的可能性是比较大的,你要让债权人相信你是真打算还。”

  以富力已经通过的债务重组方案为例,富力是“恩威并施”,坦承了经营面上的困难也给了债权人一定的甜头,包括追加额外的资产处置契约等,最终得以成行。

  龙光当然也意识到,境外债务整体管理方案是万里长征。

  龙光方面在回复21世纪经济报道记者中称,考虑到宏观经济环境、房地产行业近况及公司境外债务的复杂性,制定整体债务管理方案仍需要一定时间。公司正在加快推进相关事项,会尽快提交一套境外债务管理方案。

  对于债务管理方案的进展,龙光方面也称,其及财务顾问秉持公平公正的原则和开放透明的态度,积极主动与所有境外债券持有人保持开诚布公的沟通,聆听各类投资人的诉求和建议,沟通进展顺利。

  直面市场

  龙光行至债务重组这一步,始于今年年初。

  2022年1月,市场传出消息称,龙光存在未披露的美元私募债,这一利空消息迅速发酵影响了龙光在资本市场的表现。

  随后,龙光开启了一系列澄清又承认的操作——先是对投资者表示其并没有任何美元私募债,之后又在投资者电话会上承认其担保的私募债不超过10亿美元,两次口径不一致,投资者对之已有疑虑。

  今年5月,类似的事件再次上演——5月13日,龙光集团发布公告称,其未能与安永就双方可接受的时间表达成一致以完成审计2021年度经审核业绩。在此情况下,董事会要求安永辞任核数师,并委任尤尼泰?栢淳担任公司新核数师。而此前的2月,龙光一度公告澄清,计划更换审计师的消息为谣言。

  两度翻转,资本市场对之态度有变。

  事实上,今年之前,虽然龙光沿袭高杠杆、高周转的发展模式,但由于表内财务指标不错,加之土储集中于粤港澳大湾区,资本市场的形象相对正面。

  就在去年年底,境内融资渠道收紧之际,龙光还逆势发行了一笔CMBS,虽然规模只有6.65亿元,但在当时仍是资本市场对之信任的体现。

  龙光从信心爆棚,到短时间内口径反转,中间过程的铺垫是不够的。

  “企业自己心态要好,不要总觉得自己有实力。你实力要让投资者看到,不然是很容易失去信心的。”一位债券投资者告诉21世纪经济报道记者。

  不过,另一个角度分析,龙光或许对未来持续的经营有自己的想法和计划,因而虽然失去了资本市场的信心,但眼下是否能够融资对之也并非紧要之事。

  经营面上,龙光一直对外传递“好消息”。

  龙光方面表示,其通过快销售回款、开展资产盘活促进资金回笼、管控行政成本及资本开支等多种方式,保障企业生产经营。

  龙光还称,目前,其生产经营正常,各项运营和工程建设有序开展,今年1至7月共计完成交付近2.7万套,合约交付率100%。

  销售面上,受到市场环境的困扰,龙光表现并不佳。2022年上半年,龙光合约销售额约303.4亿元,同比下降58.8%;合约销售面积约190.7万平方米,同比下降51.16%。

  好消息是,龙光在粤港澳大湾区的资产仍具有一定的吸引力,但龙光方面对资产的出让计划未有明确表态;如果未来销售面持续承压,龙光的生产经营将如何开展,考验着龙光管理层的智慧。

(文章来源:21世纪经济报道)

文章来源:21世纪经济报道

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