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用足用好政策工具箱 促进房地产市场健康发展和良性循环

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  日前,央行发布2022二季度货币政策执行报告(以下简称“报告”)。关于房地产,报告指出“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,稳妥实施房地产金融审慎管理制度,促进房地产市场健康发展和良性循环”。

  7月28日中央政治局会议将房地产置于“防风险”的表述中。因此,下半年如何处置好风险,并避免向民生保障和金融领域蔓延,守住不发生系统性风险的底线,将是货币政策的重要基调。基于此,报告明确指出,加强金融法治建设,以制定金融稳定法和设立金融稳定保障基金为契机,进一步理顺并健全金融风险防范、化解、处置长效机制,推动处置机制市场化、法治化、常态化。健全金融风险问责机制,对重大金融风险严肃追责问责,有效防范道德风险。

  这意味着,对于地产金融风险的处置,正在拟定长效机制、顶层设计,其中就包括纾困基金,它是金融稳定基金的重要组成。我们认为,还包括并购贷款、资产重组、国企或城投平台承接等等可选项。不过,所有出险地产企业或项目的处置,均以市场化、法治化为第一原则,防范道德风险的发生,并在处置风险过程中对业务违规的金融机构进行问责和处罚。

  报告还指出,密切关注重点领域风险,继续按照“稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹”的方针,抓好防范化解金融风险工作,压降存量风险、严控增量风险。就地产风险来说,这意味着,稳定大局是指导原则,绝不能发生从地产领域传导至金融市场的情绪恐慌,甚至是信心坍塌;统筹协调指的是央行要与银保监、地方政府等形成协调联动的小组,共同推进风险处置和“保交楼”;分类施策指的是,在顶层设计的大原则下,各地针对风险处置、支持合理购房需求等等,要创新政策工具,推进“一市一策”“一项目一策”;精准拆弹是采取定向措施,将集团企业的风险大而化之、切块处理,实现存量问题项目的风险最小化,同时要推进市场监测和政策储备的前瞻性,将增量项目风险控制在萌芽状态中。

  因城施策用足用好政策工具箱,在7月28日的中央政治局会议也做了明确的指示。目前,各地政策工具箱内的政策储备,主要是在房地产市场调控方面,而针对风险处置、项目收并购、保交楼等等,有待做足相应的工作,地方的主体责任还有待夯实。此次重点强调因城施策用足用好政策工具箱,主要指两个方面,一是各地在落实差别化信贷政策(首付比例和利率水平)时,各地人民银行既要支持刚性和改善性住房需求,也要促进信贷结构调整优化,完善金融有效支持实体经济,还要防范地产风险的发生;二是在处置本地地产项目风险爆发、保交楼时,也要创新政策工具箱,根据顶层设计要求,增加相应工具的创新和应用。

  根据央行报告,二季度个人住房贷款利率大幅下行,并已降至阶段性新低,显示信贷环境已经不是地产需求的主要约束,当前住房领域面临的主要矛盾是:在“房住不炒”“供需平衡”的新时期,商品房供给主导和新市民保障房需求上升的矛盾,高房价和新市民购买力不足的矛盾。这些结构性的问题,是解决总需求问题的货币政策难以覆盖的。

  因此,央行能做的只是继续降低中长期LPR,以较低购房门槛和贷款成本,支持刚性和改善性住房需求,促进行业基本面一定的活跃度,保持“三稳”的同时,降低风险处置的阵痛。从中长期来看,资金不太可能再大规模进入地产。

  信贷大规模支持旧基建和地产等传统行业的可能性较小,资金在房地产领域冲高趋降是必然趋势。从信贷需求看,2022年上半年相较于2019年末,新兴行业和制造业的贷款比重回升,而“铁公基”和地产等资金密集型领域信贷需求双双走低。因此,对地产的金融支持是基于行业发展本源、防范风险快速以及行业稳定大局等综合平衡后的合理举措。

(文章来源:21世纪经济报道)

文章来源:21世纪经济报道

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