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多地强化商品房预售资金监管

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  近期,各地对于商品房预售资金监管纷纷升级,加强预售资金流向透明度,同时进一步压实各方的主体责任。

  据《中国经营报》记者粗略统计,7 月以来,东莞、长沙、深圳龙岗区、汕头、成都、西安、杭州、嘉兴、郑州、青岛等近20 个城市(区)均有收紧预售资金监管的动作,要求预售资金应存入银行专用监管账户,不得随意支取、使用。

  记者留意到,各地出台的新规普遍聚焦于厘清监管部门、开发商和银行三方的责任和义务,形成闭环的严密体系,严格封堵了套取漏洞等方面。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,预售资金该提取的一定要提取,以保证项目按期交房不烂尾;此外,预售资金要存入监管账户,按照工程进度提取预售资金,防止套取挪用。

  全国统一监管方向

  商品房预售资金监管已是一个老生常谈的话题。预售资金监管指的是房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房地产开发商需要将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。

  过去20年,商品房预售制推动了我国房地产市场快速发展。商品房预售资金是房地产开发企业的重要现金流来源,也是项目建设的重要资金来源。但同时,商品房预售资金缺乏监管以及预售资金被挪用等现象,使风险加大。

  早在1995年,《城市商品房预售管理办法》发布,商品房预售制度在全国铺开。但目前国内对于预售资金监管并未有统一的标准,由地方政府制定具体的监管细则。较高灵活度的监管空间也为行业发展带来一定挑战。

  今年2月,全国性商品房预售资金监管新规出台。住房和城乡建设部、中国人民银行和银保监会三部委联合印发了《关于规范商品房预售资金监管的意见》(以下简称《意见》)。同样地,各地方住建部门依据该文件的基本原则,调整当地商品房预售资金使用办法。

  该文件的出台也为预售资金监管提供了统一方向。《意见》中提到,通过招标确定监管银行、厘清三方监管部门各自权责、合理确定监管额度、监管账户的设立、建立信息共享机制、确定首末拨付节点等举措,规范和完善了商品房预售资金监管等9个方面内容。

  诸葛找房数据中心首席分析师王小嫱分析称,目前,国内对于预售资金监管并未有强制统一的标准。预计后续预售资金监管政策会逐步统一标准化,各地预售资金监管更加透明化,维护购房者的购房权利。

  长沙:保证资金“留在项目”

  实际上,为缓解房企现金流压力,上半年多地曾提出适度放松预售资金监管。据克而瑞地产统计,截至6月初,今年有南京、成都、海口等28地曾提出包括增加重点监管资金拨付节点、提升重点监管资金拨付比例、允许使用银行保函替代预售监管资金等。

  进入下半年,“保交楼、稳民生”成为重中之重。中共中央政治局7月28日召开会议强调,要稳定房地产市场,坚持房住不炒,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善住房需求,压实地方政府责任,“保交楼”、稳民生。

  在此背景下,各地的预售资金管理处于进一步收紧的状态。堵住商品房预售资金监管漏洞,强化商品房预售资金监管,健全完善商品房预售监管制度与体系,成为确保当下楼市稳健的有效举措。

  其中,作为房地产领域热门城市,长沙、东莞两地新规的出台在一定程度上反映了政策风向,引发了广泛关注。

  日前,长沙市政府办公厅出台的《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》对全市商品房预售资金采取“全额全程、流向流量、监测监管”方式,强化“政府监控、银行监管”模式,也成为了颇具亮点的新提法。

  具体来看,长沙发布商品房预售资金监管新规,要求购房人交存的定金、首付款,商业银行和公积金中心发放的按揭贷款等购房款,全部通过监测专户存入监管账户,对资金流向进行全程监测,对项目工程建设款实施重点监管,保证资金“留在项目、留在当地”,优先用于项目建设,保障房地产项目竣工交付。

  重点监管额度方面,根据长沙新规,将根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额及工程进度等因素,结合商品房销售价格进行综合确定,为预售资金总额的20%,主体验收后,重点监管额度不得低于预售资金总额的10%;房屋竣工验收备案后,方可解除全部预售资金的监管。

  值得留意的是,为增加房地产开发企业资金流动性,在长沙预售资金监管新政将资金拨付节点与项目进度挂钩,特别规定“企业在取得预售许可证 1 个月后,已售房价款未能达到预售资金总额的 40%,在确保已售房价款留足 20% 后,可将其余预售资金用于本项目的工程建设”。

  “商品房预售资金监管既要保证项目按期交房,又要防止过度监管引发和加剧房企的流动性压力。”IPG中国首席经济学家柏文喜表示。

  东莞:银行擅自拨付的应负责追回

  8月2日,东莞市住建局发布《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知(征求意见稿)》,公开征求意见,对银行机构、房企的职责做出明确规定。

  为防止开发商截留、收存购房款,东莞市住建局提出,对已取得商品房预售许可的项目,由购房人根据预售资金监管系统生成的《房屋缴款通知单》信息,通过关联预售资金监管系统的POS机刷卡、银行柜台转账、网上银行转账等方式,将购房款(含定金、首期款、分期付款、一次性付款等)直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户。

  东莞市住建局同时规定,位于监管额度内的资金,应当专款专用,在商品房项目完成房屋所有权首次登记前,商业银行不得擅自扣划,设立子公司的房地产开发企业,集团公司不得抽调,只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费。

  除了对开发商可能存在的违规问题扣紧“紧箍”之外,东莞也明确了清晰的追责机制。对于资金被挪用的项目,可以通过检查资金申请时,是否出具了相关票据、图标等作证材料,住建部门是否核实、是否现场查验形象进度,银行是否按住建部门的意见支付,开发商是否违反上述规定等,就能清晰地追溯,资金被挪用到底是住建部门还是银行的责任。

  商业银行违反预售资金三方监管协议,未经住建部门核实同意,擅自拨付或转移监管额度内资金的,应当负责追回资金,无法追回的依法承担相应赔偿责任。

  李宇嘉认为,东莞预售资金监管新规是一份比较详细的预售资金监管的地方规范,一方面吸收了此前各地在完善预售资金监管上的措施,比如加入“诚信联盟”的企业可以凭借银行保函置换预售资金;另一方面,出台了“一证一账户”以及购房资金存入账户的详细规定和路径,并详细列举了资金的具体用途,从而缓解业主的担心,提振市场预期。

  实际上,在近期收紧预售金监管的城市中,江西省九江市就直接将预售资金账户透明化。8 月 1 日,九江市住建局公示了中心城区 85 个在售楼盘 139 个商品房预售资金监管账户。

  九江市住建局在发文中表示,凡取得商品房预售证对外销售商品房的项目,市住建局将第一时间公布销售楼栋的预售资金监管账号,商品房预售资金要直接存入专用监管账户进行监管。同时声明,购房人在购房时应注意核实预售资金监管账户信息,自觉将购房款直接存入商品房预售资金监管账户。

(文章来源:中国经营网)

文章来源:中国经营网

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