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增信工具 能否为房地产注入“强心针”?

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  一、为何要融资增信?

  增信措施可以缓解市场对信用风险的担忧,进而使再融资现金流边际改善。2021年开始,房地产行业景气预期大幅回落、去年3月至今年6月的降幅达19%,对应房地产自筹资金同比由去年3月的12.8%回落至今年8月的-19.6%。但4月融资增信措施出台后,民营房企净融资改善、4月同比转正、5月净融资较1-3月平均提升30亿元。

增信工具 能否为房地产注入“强心针”?

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  二、房企增信能否解决融资难题?

  5月至8月,从信用风险缓释工具到中债增全额担保,融资增信落地效果已有所显现。5月,示范房企在信用保护工具增信下,合计实现融资39亿元,对应5月房企国内债券发行额同比转正;8月融资增信措施加码,中债增全额担保进一步加强对房企主体的担保力度,代表民营房企发债平均规模由5月的8.5亿元提升至8月的13.9亿元,平均担保比例由14.8%提升至100%,助力民营房企融资效果明显提高。

增信工具 能否为房地产注入“强心针”?

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  中期来看,房企现金流的持续企稳仍需回归到地产销售的改善。近年来,房地产开发资金结构明显分化,经营现金流重要性持续凸显;经营性资金占比由2010年的39%提升至2021年的53%、融资性资金占比由54%回落至44%。过往地产周期表明,房企经营现金流从企稳到持续性改善,往往伴随地产销售的回暖,比如2012年3月至2013年4月,商品房销售同比提升51.6个百分点、对应经营性资金提升71.1个百分点、而筹资性资金回落8.8个百分点。

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  经过研究,我们发现:

  (1)近期房企融资增信相关措施加强,增信操作对象主要集中在过往经营稳健、但当前现金流承压的房企。5月示范房企开始使用信用保护工具发债、8月中债增表示为民营房企发债提供全额担保;但融资增信工具适用于过往经营稳健、但目前面临现金流压制的房企。

  (2)增信措施可使融资现金边际改善。目前纾困政策普遍以具体项目为着力点;而增信措施可以缓解市场对信用风险的担忧,进而使再融资现金流边际改善。

  (3)融资增信实际落地效果有待观察,中期来看,房企现金流持续企稳需回归到地产销售改善上来。目前融资增信规模相对有限、增信覆盖的房企范围较小,实际落地效果有待观察;同时,过往地产周期表明,房企经营现金流从企稳到持续改善,往往伴随地产销售回暖,经营现金流重要性凸显。

  风险提示:

  1、当前地产纾困政策,对房企、项目的现金流改善提振,尚存在一些不确定性。

  2、地产下行或通过信贷、金融、财政、产业链等多链条对经济造成负面影响。


(文章来源:第一财经)

文章来源:第一财经

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